Νέος Φορολογικός Νόμος

Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝ.Φ.Ι.Α.).

Έτσι ονομάστηκε με το νέο νόμο που ψηφίστηκε στη Βουλή , ο νέος μόνιμος φόρος που θα επιβάλλεται στα ακίνητα. Υπόχρεοι προς πληρωμή του, είναι όλοι όσοι έχουν στην κατοχή τους από την 1-1-2014 και µετά, ακίνητα , όπως σπίτια, καταστήµατα, οικόπεδα, χωράφια κ.λπ..  Ο φόρος αυτός θα πληρώνεται κάθε χρόνο και όπως ήδη αναφέρθηκε, θα είναι πλέον μόνιµος,  αντικαθιστώντας τον έκτακτο φόρο που συμπεριλαμβανόταν στους λογαριασμούς του ρεύµατος  (ΕΕΤΑ ή ΕΕΤΗ∆Ε), καθώς και τον φόρο ακίνητης περιουσίας (ΦΑΠ). Σύμφωνα με το άρθρο 11 του νέου νόµου, μειώνεται ο φόρος µεταβίβασης ακινήτων.

Μέχρι την 31-12-2013 ο φόρος μεταβίβασης των ακινήτων ανερχόταν σε ποσοστό 8% για φορολογητέα αξία ακινήτου µέχρι τις 20.000 ευρώ και σε ποσοστό 10% για τη φορολογητέα αξία του ακινήτου πάνω από τις 20.000 ευρώ. Από την 1-1-2014 και µετά ο φόρος µεταβίβασης γίνεται 3% στη φορολογητέα αξία του ακινήτου.

Έτσι για αγοραπωλησίες σπιτιών, διαµερισµάτων, οικοπέδων, αγροτεµαχίων κ.λπ. που θα γίνουν από την 1-1-2014 και µετά ο φόρος µεταβίβασης είναι 3%. . Όμως από 1.1.2014 ο πωλητής ακινήτου θα φορολογείται για πλασματικές υπεραξίες από την πώληση του ακινήτου του, λογαριάζοντας σαν κέρδος τη μεγάλη ψαλίδα ανάμεσα στη χαμηλή αντικειμενική τιμή που είχε δηλωθεί στα συμβόλαια και στην εξωπραγματικά υψηλή αντικειμενική αξία,η οποία ισχύει σήμερα και πλέον ξεπερνά την αγοραία.

Ο φόρος υπεραξίας θα ανέρχεται σε ποσοστό 15% και θα επιβάλλεται σε μεταβιβάσεις ακινήτων από «δεύτερο χέρι», δηλαδή για όσα δεν θεωρούνται νεόδμητα. Συγκρίνοντας την αξία που είχε δηλωθεί στο συμβόλαιο με το οποίο απέκτησε το ακίνητο ο ιδιοκτήτης και την τιμή πώλησης που θα γραφτεί στο συμβόλαιο μετά την 1.1.2014, θα του ζητηθεί να πληρώσει φόρο 15% για το «κέρδος» του - αφού όμως αναγνωρίσει και κάποιες «εκπτώσεις» (μέχρι 39% το πολύ) λόγω παλαιότητας.
     
 Ο ΕΝ.Φ.Ι.Α. θα αρχίσει να επιβάλλεται από το 2014. Θα επιβάλλεται στα ακίνητα που βρίσκονται στην κατοχή του φυσικού ή νομικού προσώπου την 01.01 κάθε έτους. Η πρώτη εφαρμογή θα γίνει στα ακίνητα που βρίσκονται στην κατοχή του φυσικού ή νομικού προσώπου την 01.01.2014. . Η πληρωμή θα είναι ανάλογη του ποσοστού του ακινήτου που κατέχει ο καθένας, στην περίπτωση συγκυριότητας.

Σε αντίθεση με τον φόρο που ερχόταν με τον λογαριασμό της Δ.Ε.Η και επιβαλλόταν μόνο σε κτίσματα, ο ΕΝ.Φ.Ι.Α. θα επιβάλλεται και στα οικόπεδα και στα χωράφια.

Με τον ΕΝ.Φ.Ι.Α. φορολογούνται δικαιώματα επί ακινήτων, όπως η κυριότητα, η ψιλή κυριότητα, η επικαρπία, η οίκηση κλπ. . Ακόμη φορολογούνται το πάρκινγκ στην πυλωτή και το στεγασμένο πάρκινγκ, οι  βοηθητικοί χώροι καθώς και οι πισίνες.

Για τα ακίνητα θα υπολογίζονται δύο φόροι, ένας κύριος και ένας συμπληρωματικός.

Η επιβολή των νέων φόρων είναι ανεξάρτητη από τον φόρο εισοδήματος που υπολογίζεται για κάθε ακίνητο. Ο φόρος εισοδήματος εξακολουθεί να ισχύει και να επιβάλλεται όταν υπάρχει εισόδημα από το ακίνητο.

Ο συμπληρωματικός φόρος θα επιβάλλεται τόσο σε φυσικά όσο και σε νομικά πρόσωπα. Στα φυσικά πρόσωπα θα επιβάλλεται όταν η συνολική αξία των ακινήτων που έχουν στην κατοχή τους ξεπερνά τις 300.000,00 ευρώ. Δηλ. μέχρι του ποσού των 300.000,00 ευρώ δεν πληρώνεται συμπληρωματικός φόρος, ο συντελεστής είναι μηδενικός. Αν πρόκειται για ζευγάρι, το ποσό για το οποίο δεν πληρώνεται φόρος είναι 600.000,00 ευρώ. Από 300.000,01 ο συντελεστής αυξάνεται ανάλογα με το κλιμάκιο που ανήκει. Ο συντελεστής ξεκινά από 0,0% και μπορεί να αγγίξει  το 1,0% για ακίνητη περιουσία το ύψος της οποίας ανέρχεται σε 1.000,001 ευρώ και άνω.

Στα νομικά πρόσωπα ο συμπληρωματικός φόρος επιβάλλεται στη συνολική αξία των ακινήτων που έχει στην κατοχή του το νομικό πρόσωπο με συντελεστή 0,5%(ή αλλιώς 5 τοις χιλίοις).

Για τον υπολογισμό του φόρου λαμβάνεται υπόψη η επιφάνεια του ακινήτου. Η πραγματική κατάσταση του ακινήτου, η οποία προκύπτει από είτε από την οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο, είτε από το συμβόλαιο αγοράς, είτε από άλλο τίτλο κτήσης . Αν δεν υπάρχει τίποτα από τα παραπάνω λαμβάνεται υπόψη η κατάστασή του ακινήτου όπως αυτό είναι στην πραγματικότητα. Στην περίπτωση που η επιφάνεια ενός ακινήτου είναι μεγαλύτερη από αυτήν που γράφεται στο κτηματολόγιο ή στο συμβόλαιο αγοράς ή στην οικοδομική άδεια ή έγινε αλλαγή χρήσης του, τότε ο φόρος θα υπολογιστεί βάσει της πραγματικής του επιφάνειας ή της πραγματικής χρήσης του ακινήτου.

Ο υπολογισμός του κύριου φόρου των κτισμάτων γίνεται με βάση τα ακόλουθα κριτήρια :

1) τη γεωγραφική θέση του ακινήτου,
2) την επιφάνειά του,
3) τη χρήση που γίνεται στο ακίνητο,
4) το πόσο παλιό είναι,
5) τον όροφο όπου βρίσκεται το ακίνητο, και
6) τον αριθµό των προσόψεων που έχει

Η γεωγραφική θέση προσδιορίζει την τιμή ζώνης στην οποία υπάγεται το ακίνητο. Οι τιμές ζώνης έχουν προσδιοριστεί με βάση πίνακες που έχει καταρτίσει το υπουργείο Οικονομικών. Για τις ακριβότερες περιοχές  είναι υψηλότερες και για τα υπόλοιπες περιοχές είναι χαμηλότερες. Ανάλογα με την τιμή ζώνης, γίνεται η κατάταξη του ακινήτου σε αντίστοιχη φορολογική ζώνη.
 
Οι συντελεστές υπολογισμού του κύριου φόρου είναι:

1) Βασικός φόρος ανά φορολογική ζώνη,
2) Συντελεστής παλαιότητας κτίσµατος,
3) Συντελεστής αποµείωσης επιφάνειας,
4) Συντελεστής ορόφου,
5) Συντελεστής µονοκατοικίας,
6) Συντελεστής πρόσοψης,
7) Συντελεστής βοηθητικών χώρων,
8) Συντελεστής ηµιτελών κτισµάτων,
9) Συντελεστής ειδικών κτιρίων.

Ο κύριος φόρος στα κτίσµατα υπολογίζεται αν πολλαπλασιαστεί η επιφάνεια του κτίσµατος επί τον βασικό φόρο, επί τον συντελεστή παλαιότητας του κτίσµατος, επί τον συντελεστή ορόφου ή µονοκατοικίας, επί τον συντελεστή πρόσοψης, επί τον συντελεστή βοηθητικών χώρων και επί τον συντελεστή ηµιτελούς κτίσματος.

Ο φόρος στα οικόπεδα υπολογίζεται ανάλογα µε την επιφάνειά του και τον συντελεστή φόρου. Το οικόπεδο εντάσσεται σε µία από τις 25 φορολογικές ζώνες και
προσδιορίζεται ο συντελεστής φόρου µε βάση τη µοναδιαία αξία του οικοπέδου.
Ο υπολογισµός φόρου του οικοπέδου γίνεται αφού πολλαπλασιαστούν τα τετραγωνικά µέτρα της επιφάνειάς του µε τον αντίστοιχο συντελεστή φόρου.

Ο νέος φόρος επιβάλλεται σε όλα τα αγροτεµάχια (χωράφια), ανεξάρτητα αν αυτά ανήκουν σε αγρότες και τα καλλιεργούν ή ανήκουν σε µη αγρότες, αν έχουν δέντρα ή δεν έχουν, αν είναι στον κάµπο ή σε κάποιο βουνό κ.λ.π. .
Στα χωράφια ο κύριος φόρος υπολογίζεται αφού πρώτα έχει καθοριστεί ο βασικός συντελεστής φορολογίας που είναι ένα ευρώ ανά στρέµµα (ή 0,001 ευρώ ανά τετραγωνικό µέτρο χωραφιού).

Επιπλέον εφαρµόζονται οι εξής συντελεστές:

1) Συντελεστής της θέσης όπου βρίσκεται το χωράφι.
2) Συντελεστής ανάλογα µε τη χρήση του χωραφιού.
3) Συντελεστής άρδευσης (αν είναι ποτιστικό ή όχι).
4) Συντελεστής απαλλοτρίωσης.
5) Συντελεστής ύπαρξης κατοικίας.

Ο κύριος φόρος των χωραφιών υπολογίζεται αν πολλαπλασιαστεί η επιφάνεια του χωραφιού επί τον βασικό συντελεστή φορολογίας (1 ευρώ το στρέµµα), επί τον συντελεστή θέσης, επί τον συντελεστή χρήσης, επί τον συντελεστή άρδευσης, επί τον συντελεστή απαλλοτρίωσης, επί τον συντελεστή κατοικίας. Αυτονόητο είναι ότι µερικοί συντελεστές εφαρµόζονται µόνο για ορισµένα χωράφια και όχι για όλα, π.χ. ο συντελεστής άρδευσης εφαρµόζεται µόνο στα χωράφια που είναι ποτιστικά και όχι για αυτά που δεν είναι.