Κτηματολόγιο, δασικοί χάρτες, αυθαίρετα και Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου: Οδηγός για την κατοχύρωση της ακίνητης περιουσίας

Τα επόμενα χρόνια είναι καθοριστικά για τους ιδιοκτήτες ακινήτων, καθώς ολοκληρώνονται σημαντικές διοικητικές διαδικασίες που αφορούν τη νομιμότητα και την ορθή καταγραφή των περιουσιακών στοιχείων. Η περίοδος 2025–2026 σηματοδοτεί το τέλος πολλών προθεσμιών, γεγονός που καθιστά απαραίτητο κάθε πολίτης να ελέγξει προσεκτικά τα στοιχεία της ιδιοκτησίας του και να επιβεβαιώσει ότι δεν υπάρχουν λάθη ή παραλείψεις. Η έγκαιρη συμμόρφωση με τις προβλεπόμενες διαδικασίες είναι το μόνο μέσο για να αποφευχθούν μελλοντικές δυσκολίες, όπως αδυναμία μεταβίβασης ή ακόμη και αμφισβήτηση της κυριότητας.

Το Ελληνικό Κτηματολόγιο βρίσκεται στο τελικό στάδιο της υλοποίησής του. Μέχρι το τέλος του 2025 αναμένεται να έχει ολοκληρωθεί η καταχώριση όλων των ακινήτων, με τα νέα Κτηματολογικά Γραφεία να αντικαθιστούν οριστικά τα παλαιά Υποθηκοφυλακεία. Οι ιδιοκτήτες μπορούν να δουν ηλεκτρονικά τα στοιχεία των ακινήτων τους μέσω της εφαρμογής «e-Κτηματολόγιο». Αν διαπιστωθεί ανακριβής ή ελλιπής καταχώριση, απαιτείται άμεση ενέργεια: είτε υποβολή αίτησης για διόρθωση προδήλου σφάλματος, είτε αναπροσαρμογή γεωμετρικών δεδομένων, είτε νέα εγγραφή σε περίπτωση που το ακίνητο δεν έχει δηλωθεί. Σε αρκετές περιπτώσεις, η μη διόρθωση μπορεί να οδηγήσει σε απώλεια του δικαιώματος ιδιοκτησίας, αν το ακίνητο παραμείνει καταχωρισμένο ως «άγνωστου ιδιοκτήτη».

Παράλληλα, οι δασικοί χάρτες εξακολουθούν να αποτελούν κρίσιμο εργαλείο για τη διασφάλιση των ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων εκτός σχεδίου περιοχών. Μέσα από την ηλεκτρονική πλατφόρμα του Υπουργείου Περιβάλλοντος, κάθε πολίτης μπορεί να διαπιστώσει εάν το ακίνητό του εμπίπτει σε χαρακτηρισμένη δασική έκταση. Αν υπάρχει εκκρεμής ένσταση, η τελική απόφαση θα εκδοθεί από την αρμόδια επιτροπή. Όσοι δεν πρόλαβαν να ασκήσουν αντίρρηση στο παρελθόν, μπορούν να ζητήσουν αναμόρφωση του χάρτη απευθυνόμενοι στη Διεύθυνση Δασών, ώστε να εξεταστεί το ενδεχόμενο αποχαρακτηρισμού.

Ιδιαίτερη βαρύτητα έχει και η τακτοποίηση αυθαίρετων κατασκευών. Η νομοθεσία διακρίνει πέντε κατηγορίες αυθαιρεσιών, ανάλογα με τη σοβαρότητα και την έκτασή τους. Οι τέσσερις πρώτες κατηγορίες περιλαμβάνουν μικρότερες ή παλαιότερες παραβάσεις, για τις οποίες εξακολουθεί να υπάρχει δυνατότητα τακτοποίησης έως τις 31 Μαρτίου 2026. Η πέμπτη κατηγορία, που αφορά σοβαρές αυθαιρεσίες χωρίς οικοδομική άδεια, δεν μπορεί πλέον να υπαχθεί σε ρύθμιση. Η διόρθωση ακόμη και μικρών παραβάσεων είναι αναγκαία, αφού χωρίς αυτήν δεν μπορεί να πραγματοποιηθεί καμία μεταβίβαση, πώληση ή ενοικίαση. Ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να απευθυνθεί σε μηχανικό για τον έλεγχο πολεοδομικής νομιμότητας και την υποβολή της σχετικής δήλωσης τακτοποίησης.

Κεντρικό ρόλο στη σύγχρονη διαδικασία κατοχύρωσης ενός ακινήτου έχει πλέον η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου. Πρόκειται για ένα ενιαίο ψηφιακό αρχείο στο οποίο συγκεντρώνονται όλα τα απαραίτητα στοιχεία ενός κτιρίου — η οικοδομική άδεια, τα σχέδια, το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης, η στατική μελέτη και οι δηλώσεις τακτοποίησης. Η έκδοσή της είναι υποχρεωτική για κάθε μεταβίβαση, δωρεά ή γονική παροχή, καθώς λειτουργεί ως απόδειξη ότι το ακίνητο είναι νομικά και τεχνικά τακτοποιημένο. Δεν απαιτείται για μισθώσεις ή αποδοχές κληρονομιάς, ωστόσο η ανάγκη έκδοσής της προκύπτει εφόσον ο κληρονόμος επιθυμεί να μεταβιβάσει το ακίνητο στο μέλλον.

Για όσους έχουν ήδη τακτοποιήσει αυθαίρετα, η διαδικασία δεν θεωρείται πλήρης χωρίς τη σύνταξη της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας. Η μη έκδοσή της μπορεί να οδηγήσει σε νομικές εκκρεμότητες ή δυσχέρειες σε μεταβιβάσεις. Ο φάκελος περιλαμβάνει σειρά εγγράφων, όπως την άδεια οικοδομής, τα εγκεκριμένα σχέδια, τα πιστοποιητικά ενεργειακής απόδοσης, τις δηλώσεις αυθαιρέτων, τη στατική μελέτη και το Πιστοποιητικό Πληρότητας. Για διαμερίσματα και λοιπές οριζόντιες ιδιοκτησίες, ο φάκελος περιλαμβάνει επιπλέον τον πίνακα χιλιοστών και τη μελέτη κατανομής δαπανών.

Η συμμόρφωση με όλες τις ανωτέρω διαδικασίες μέχρι τον Μάρτιο του 2026 είναι κρίσιμη. Η σωστή καταχώριση στο Κτηματολόγιο, ο έλεγχος των δασικών χαρτών, η τακτοποίηση αυθαιρεσιών και η έκδοση Ηλεκτρονικής Ταυτότητας εξασφαλίζουν πλήρη νομική κάλυψη και προστασία έναντι κάθε μελλοντικής αμφισβήτησης. Η αδράνεια, αντίθετα, μπορεί να οδηγήσει σε απώλεια δικαιωμάτων και σημαντικές διοικητικές επιβαρύνσεις.