Продажа недвижимости частным лицом: когда она может считаться предпринимательской деятельностью

Продажа недвижимости частным лицом не всегда рассматривается как простой акт распоряжения личным имуществом. В зависимости от обстоятельств сделка может быть признана имеющей характер предпринимательской деятельности, что влечёт за собой иную налоговую квалификацию, особые обязательства перед Независимым управлением государственных доходов (ААДЕ) и возможные санкции. Циркуляр Е.2031/2023 дал разъяснения относительно того, когда такая сделка подпадает под действие статьи 21 Закона 4172/2013, вводя инновационный подход, согласно которому не требуется обязательная постоянная или повторяющаяся деятельность для того, чтобы лицо считалось ведущим бизнес; достаточно доказательства намерения извлечения прибыли и организованных действий, даже в единичном случае. Учитываются такие элементы, как количество сделок купли-продажи, период времени между приобретением и перепродажей, полученная финансовая выгода, любые действия по использованию недвижимости до её передачи, а также организованный характер деятельности. Не обязательно наличие типичных признаков бизнеса, таких как коммерческое помещение или ведение бухгалтерских книг, если фактическое поведение указывает на коммерческие намерения.

Циркуляр приводит конкретные примеры, которые помогают понять границы между простым управлением имуществом и предпринимательской деятельностью. Например, продажа жилья, в котором человек проживал много лет, или продажа объекта, полученного по наследству без каких-либо вмешательств, не рассматриваются как предпринимательские действия. Напротив, покупка земельного участка и его разделение на более мелкие части, последовательная перепродажа множества объектов недвижимости в короткий срок, ремонт и последующая продажа с целью получения прибыли или учреждение компании специального назначения для передачи объекта могут привести к квалификации действий как предпринимательской деятельности. Администрация подчёркивает, что каждый случай рассматривается индивидуально, а указанные критерии оцениваются не изолированно, а во взаимосвязи.

Судебная практика Государственного совета укрепила эту позицию. Решение № 2050/2024 подчеркнуло, что даже единичная сделка с недвижимостью может быть признана предпринимательской деятельностью, если она совершается с целью получения прибыли и выходит за рамки обычного управления имуществом. Суд определил в качестве ключевых факторов частоту и количество сделок, продолжительность владения недвижимостью, наличие действий, повышающих её стоимость, таких как ремонт или разделение, а также размер разницы между ценой приобретения и продажи. Было отмечено, что отсутствие формальных признаков бизнеса, таких как бухгалтерские книги или коммерческое помещение, не исключает квалификации сделки как предпринимательской. В том же духе решение № 1840/2024 постановило, что продажа объекта всего через три дня после его приобретения, с существенной разницей в цене и определённым способом расчёта, не являлась использованием уже существующего имущества, а представляла собой организованное действие с целью получения прибыли.

Одновременно решения Дирекции по разрешению споров сыграли решающую роль в закреплении такого толкования. Решение № 2993/2024 признало, что купля-продажа после ремонта является предпринимательским действием, даже если её осуществляет физическое лицо. Решение № 3942/2022 подчеркнуло, что намерение получить прибыль и повторяемость являются определяющими элементами, тогда как решение № 3853/2022 указало, что даже без множественных сделок наличие организованных действий, ведущих к увеличению стоимости и прибыли, достаточно для квалификации.

Исходя из всего вышесказанного, налоговый режим продажи недвижимости частными лицами приобрёл новое измерение. Даже действия, которые ранее считались простыми и частными, сегодня могут подпадать под режим предпринимательской деятельности. По сути, намерения лица и действия, предшествующие или сопровождающие продажу, являются теми факторами, которые определяют конечный результат. Именно поэтому каждому гражданину, планирующему продать недвижимость, крайне важно тщательно изучить обстоятельства своей сделки, чтобы избежать неожиданностей в виде налоговых обязательств и обременений.

Наш офис предоставляет комплексную юридическую поддержку по вопросам, связанным с передачей недвижимости и её налоговой квалификацией. Обладая специализированными знаниями и опытом в области налогового и коммерческого права, мы предлагаем надёжное сопровождение на каждом этапе процесса, обеспечивая соответствие действий наших клиентов действующему законодательству и защиту от ненужных обременений. Все заинтересованные могут обратиться в наш офис, чтобы быть уверенными, что их дела находятся в надёжных и профессиональных руках.