Новый закон о налогообложении недвижимости

ЕДИНЫЙ НАЛОГ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО (ΕΝ.Φ.Ι.Α.)

Именно под таким названием, согласно принятому закону  греческим Парламентом, был введен  постоянный единый налог на недвижимое имущество в стране. Обязательными налогоплательщиками, согласно данному закону, с  01-01-2014 года и далее, являются граждане, имеющие во владении  недвижимое имущество, такое как как дома, квартиры, магазины, земельные участки и даже поля и т.п. . Взыскание данного  налога будет происходить ежегодно, и как уже упоминалось,  он будет постоянным, заменив при этом  временный налог, включавшийся ранее в счета за электроэнергию  (ΕΕΤΑ или ΕΕΤΗ∆Ε), а так же и налог на недвижимое имущество (ΦΑΠ).

Приятная новость для кошелька будущих владельцев недвижимости в Греции. Согласно статье 11 нового закона,  налог на передачу прав собственности  от продавца к покупателю недвижимости уменьшается. Тогда как  до 31-12-2013 данный налог составлял  8% , при  оценочной стоимости недвижимости менее 20.000 евро, и 10% в случае, если оценочная стоимость объекта недвижимости превышала  20.000 евро. На данный момент, согласно нововведениям, с 01-01-2014 и далее,  налог на передачу прав собственности недвижимого имущества  сокращается до 3 % .
Таким образом,  все сделки покупки-продажи любой недвижимости в Греции, будь то дома, виллы,  квартиры, земельные участки  и т.п., совершенные после 01-01-2014,  будут облагаться налогом  в размере 3% от оценочной или рыночной стоимости объекта недвижимости  при регистрации прав на нее покупателем в налоговой инспекции.

Однако, с 01-01-2014 продавцы недвижимости будут облагаться новым налогом на так называемую «возможную фиктивную прибыль», полученную вследствие осуществления сделки по продаже имущества.  Такой прибылью  считается  возможный большой разрыв между низкой объективной оценочной  стоимостью, заявленной в договорах купли-продажи и  реальной рыночной стоимостью продаваемого объекта на рынке недвижимости, которая чаще всего намного завышена. Налог на данную прибыль установлен в размере 15% и подлежит взысканию при продаже «вторичной недвижимости». Под «вторичной недвижимостью» имеется в виду не новостройка, а уже имеющая владельца, то есть на данный объект существовало право собственности, принадлежащее другому человеку.

Сопоставляя стоимость недвижимости, заявленную в договоре  на момент покупки данной недвижимости ее владельцем и стоимость, заявленную в договоре  при ее продаже, которая будет осуществляться после 01-01-2014,  взысканию будет подлежать налог на «прибыль» продавца, в размере 15%. Возможно будут  применены некоторые «скидки», порядка 39% за давность-возраст недвижимости.

Возвращась к новому единому налогу на недвижимое имущество, который  подлежит взысканию с 2014 года и будет взиматься  с объектов  недвижимости, находящихся в собственности как физических, так и юридических лиц на  01.01  ежегодно. Впервые налог будет применен к недвижимости,  принадлежащей физическим и юридическим лицам с 01-01-2014. Его оплата будет пропорциональна доле каждого из владельцев  имущества в случае совместной собственности.

В отличие от налога, который начислялся в счетах за электроэнергию (Δ.Ε.Η.),  и был применим только к строениям,  EN.Ф.I.A. (Новый единый налог на недвижимость) будет так же обязательным для  земельных участков  и  полей.

Посредством нового единого налога на недвижимость ( EN.Ф.I.A.) облагаются следующие  права на  собственность: индивидуальная собственность, долевая собственность, общая совместная собственность,  владение на правах аренды (приобретенное право на пользование жилым имуществом на длительный срок) и др. Кроме того, парковки в строениях,  закрытые стоянки, вспомогательные (подсобные) помещения и бассейны, все эти объекты также будут подлежать налогообложению.   

К сведению, на недвижимость будут налагаться два налога: основной и дополнительный. Введенный новый налог ни каким образом не будет  зависеть  от общего  налога на доходы, полученные от данной недвижимости. Общий налог  продолжает существовать и уплачиваться в том случае, если заявляются доходы от недвижимого имущества.

Дополнительный налог будет взиматься как с физических, так и с юридических лиц. С физических лиц, при условии, что суммарная стоимость недвижимого имущества, принадлежащего им, превышает  300.000 евро. Т.е., если стоимость имущества не превышает 300.000 – вам не грозит дополнительный налог. В случае, если речь идет о совместном владении недвижимостью, сумма, необлагаемая налогом, подымается до 600.000,000 евро.

Итак, начиная с 300.000,01  коэффициент расчета налога возрастает согласно установленной   шкале.  Минимальный коэффициент составляет 0,0% и может достигнуть 1,0%  при условии, что стоимость недвижимости от  1.000.000,01 евро и выше. Для юридических лиц дополнительный налог налагается на общую стоимость имущества, находящегося в их собственности с коэффициентом 0,5% .

Для расчета налога учитывается площадь недвижимости, а так же  его фактическое состояние, согласно результатам записи в Кадастровом Реестре, либо же договорам купли-продажи или иного доказательства  о владении ею. Если не существует ничего  из вышеуказанного, то принимается к сведению его состояние по факту.  В случае, если размеры объекта недвижимости превышают указанные в  Кадастровом Реестре, договоре купли-продажи или разрешении на строительство, либо же произошли изменения в его целевом использовании, то налог будет рассчитываться  уже  на фактические размеры или же на его фактическое  использование.

Расчет основного налога относительно строений будет происходить согласно следующим критериям:

1)    месторасположение объекта,
2)    площадь,
3)    назначение,
4)    давность строения,
5)    этаж, на котором находится,
6)    количество фасадов.

Географическое положение определяет ценовой уровень  территориальной зоны, на которой   находиться конкретный объект недвижимости. Ценовой уровень так называемых зон был разработан Министерством Финансов Греции. В дорогих районах ценовой уровень выше, в других ниже. В соответствии с ценовым уровнем каждой территориальной зоны происходит классификация имущества в соответствующие зоны налогообложения.

Коэффициенты для расчета основного налога на имущество:

1)    Основной налог относительно зоны налогообложения,
2)    Коэффициент на давность (возраст) строения,
3)    Коэффициент на уменьшение размеров,
4)    Коэффициент на этаж,
5)    Коэффициент на  частный дом,
6)    Коэффициент на количество фасадов,
7)    Коэффициент на подсобные помещения,
8)    Коэффициент на недостроенные строения,
9)    Коэффициент на особые здания (предусмотренные согласно закону).

 Основной налог на строения  рассчитывается путем умножения его размеров на основную ставку налога, на коэффициент его возраста,  этажа или  частного дома,  количество фасадов,  подсобных помещений, а так же на коэффициент  незавершенного строительства, если оно таковым является.

Налог относительно земельных участков рассчитывается в виду его размеров и коэффициента налога. Территориальное расположение земельных участков распределяется на 25 налоговых зон, исходя из которых, определяется коэффициент налога.

Расчет налога на земельный участок будет произведен путем умножения его размеров в квадратных метрах на соответствующий коэффициент налога.
Новый  единый налог так же накладывается на любые участки земли- поля,  не зависимо от того, принадлежит ли эта земля фермерам, где они   занимаются  сельскохозяйственными работами, либо же принадлежит тому, кто не использует ее  в подобных целях,  кроме того, не имеет ни какого значения  растут  на ней деревья или нет, или же  находится  на  равнине или в горах и т.д.

Для определения основного налога на поля сначала высчитывается коэффициент налогообложения, исходя из одного евро на 1000 квадратных метров (0, 001 евро на квадратный метр поля).

Так же применяются следующие коэффициенты на:

1)    месторасположение,
2)    целевое использование,
3)    орошение (происходит орошение или нет),
4)    экспроприация,
5)    проживание.

Основной налог на поля рассчитывается путем умножения его размеров на основной коэффициент налогообложения (1 евро на 1000 кв.м.), на коэффициенты месторасположения, целевого использования, орошения, экспроприации, проживание. Естественно, что некоторые из коэффициентов применимы только к определенным полям, а не ко всем. Как, допустим, коэффициент на  орошение, применяется только к тем полям, которые орошаются, а не к тем которые нет. 

Адвокатская контора Касаткиной-Куску Светланы предлагает Вам воспользоваться услугами опытного финансового консультанта, который даст актуальную информацию относительно всех нюансов налогообложения  недвижимости в Греции и конкретного объекта недвижимости, в котором Вы заинтересованы. А так же по желанию клиента в дальнейшем предоставит свои услуги по оформлению и подачи налоговой декларации, что является обязательным условием для владельцев недвижимости в Греции.